Columna: INCÓGNITA LEGAL
Por: Julio César Pastor Herrera

En materia civil, es común utilizar indistintamente las palabras propietario y poseedor para referirse a la persona que tiene un inmueble, un terreno, una casa o cualquier otro bien. Sin embargo, jurídicamente no significan lo mismo.

La diferencia es importante porque de ella pueden depender derechos, obligaciones y, en determinados casos, la posibilidad de ejercer acciones legales para defender un bien.

¿Qué es un propietario?

El propietario es la persona que tiene el derecho de propiedad sobre un bien. En términos generales, la propiedad es el derecho que permite a su titular usar, disfrutar y disponer del bien, dentro de los límites establecidos por la ley.

Por ejemplo, si una persona compra una casa mediante un contrato de compraventa y adquiere legítimamente el derecho de propiedad, se convierte en propietaria del inmueble.

La propiedad puede acreditarse mediante diversos documentos, dependiendo de la naturaleza del bien y de las circunstancias del caso. Tratándose de inmuebles, uno de los medios más relevantes es la escritura pública debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad, aunque la inscripción registral tiene funciones y efectos jurídicos específicos y no debe confundirse con el origen mismo del derecho de propiedad.

El propietario, por tanto, tiene un derecho real sobre el bien.

¿Qué es un poseedor?

El poseedor, en cambio, es quien ejerce de hecho un poder sobre un bien, comportándose respecto de éste como si fuera titular de un derecho sobre él, independientemente de que sea o no propietario.

Una persona puede poseer un inmueble sin ser su propietaria.

Por ejemplo:

• El arrendatario que ocupa una casa es poseedor, aunque la propiedad pertenezca al arrendador.
• Una persona que recibe un terreno en comodato puede tener la posesión, pero no la propiedad.
• Quien ocupa un inmueble sin contar con un título de propiedad también puede encontrarse en una situación posesoria que debe analizarse jurídicamente.
• El propietario que habita su propia casa normalmente reúne ambas calidades: es propietario y poseedor.

Esto demuestra que propiedad y posesión son figuras jurídicas distintas.

La diferencia

• Propiedad: es un derecho jurídico sobre el bien.
• Posesión: es una situación de hecho jurídicamente protegida respecto del bien.

En otras palabras, el propietario tiene el derecho de propiedad; el poseedor tiene la tenencia o poder de hecho sobre la cosa en los términos reconocidos por la legislación civil.

Por ello, no necesariamente quien tiene físicamente un bien es su propietario.

¿Puede existir un propietario que no tenga la posesión?

Sí.

Imaginemos que una persona es propietaria de una casa, pero decide rentarla. En ese momento, el propietario conserva su derecho de propiedad, mientras que el arrendatario obtiene la posesión derivada del inmueble conforme al contrato.

También puede ocurrir que una persona sea propietaria de un terreno y otra lo tenga materialmente ocupado. En este supuesto, deberán analizarse las circunstancias concretas para determinar la naturaleza de la posesión y las acciones legales que correspondan.

¿Puede un poseedor llegar a ser propietario?

En determinadas circunstancias, sí.

Una de las instituciones jurídicas que relaciona directamente la posesión con la adquisición de la propiedad es la prescripción adquisitiva, también conocida como usucapión en diversos contextos jurídicos.

La prescripción adquisitiva permite que, cuando se cumplen los requisitos establecidos por la legislación civil aplicable, la posesión prolongada de un bien pueda producir la adquisición de la propiedad.

Sin embargo, no cualquier posesión convierte automáticamente al poseedor en propietario.

Es necesario analizar aspectos como:

• El tiempo durante el cual se ha ejercido la posesión.
• La forma en que comenzó la posesión.
• Si la posesión reúne las características exigidas por la legislación.
• Si ha sido pública, pacífica y continua, cuando la ley así lo requiera.
• La existencia o inexistencia de un título.
• La buena o mala fe del poseedor.
• La naturaleza del bien.
• Las circunstancias particulares del caso.

La posesión también tiene protección jurídica

Un error frecuente consiste en pensar que, por no ser propietario, el poseedor carece de derechos.

Esto no es correcto.

La posesión es una situación jurídicamente protegida. Por ello, una persona que posee un inmueble puede contar con acciones para defenderse frente a determinados actos de terceros que pretendan privarla de la posesión o perturbarla ilegalmente.

Esto resulta especialmente importante porque, en determinados conflictos, la controversia sobre la posesión puede ser distinta de la controversia sobre la propiedad.

Por ejemplo, una persona puede tener un documento que acredita la propiedad de un inmueble, pero ello no significa necesariamente que pueda recuperar materialmente el inmueble por cualquier medio. Dependiendo del caso, deberá ejercer la acción legal correspondiente ante la autoridad competente.

En un litigio pueden existir documentos relacionados con la propiedad, contratos, antecedentes de posesión, recibos, testimonios, inscripciones registrales y otros elementos probatorios.

Por ello, antes de iniciar un procedimiento judicial es indispensable identificar correctamente la naturaleza del derecho que se pretende hacer valer y la acción que jurídicamente corresponde.

Un ejemplo sencillo

Supongamos que Juan es propietario de un terreno y celebra un contrato de arrendamiento con Pedro.

En este caso:
Juan: conserva la propiedad del terreno.
Pedro: tiene la posesión derivada del contrato de arrendamiento.

Si Pedro deja de pagar la renta, Juan no deja de ser propietario. Sin embargo, para recuperar la posesión del inmueble deberá utilizar los mecanismos legales correspondientes y no recurrir a vías de hecho.

Ahora imaginemos otro escenario: una persona ocupa un terreno durante varios años sin que exista un contrato de arrendamiento. En este caso, habrá que determinar las características de esa posesión, su origen, el tiempo transcurrido y los demás requisitos legales para saber si existe alguna posibilidad de adquirir la propiedad mediante prescripción.

¿Por qué es importante conocer la diferencia?

Confundir propiedad con posesión puede generar graves problemas jurídicos.

Antes de comprar, vender, rentar, prestar u ocupar un inmueble es conveniente verificar:

• Quién aparece como propietario.
• Quién tiene actualmente la posesión.
• Cuál es el título jurídico que justifica la posesión.
• Si existen contratos de arrendamiento, comodato u otros derechos.
• Si existen gravámenes o limitaciones sobre el inmueble.
• Si existe algún procedimiento judicial relacionado con el bien.
• Qué legislación civil resulta aplicable.

Una adecuada revisión documental puede prevenir conflictos posteriores.

En suma…

Una misma persona puede ser propietario y poseedor al mismo tiempo, pero también pueden ser personas distintas.

La diferencia cobra especial importancia en los conflictos sobre inmuebles, particularmente cuando se pretende recuperar la posesión, defenderla, acreditar la propiedad o hacer valer una posible prescripción adquisitiva.